Статья 14 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления контролировать условия и порядок ведения строительных работ, соблюдение санитарных и технических норм по безопасной эксплуатации измененной жилплощади и жилого здания в целом.
Общее понятие «переоборудование помещения» разделяют на два в зависимости от вида проводимых работ:
- Переустройство – изменение, переоборудование или демонтаж всего, что связано с инженерными сетями, санитарно-техническим или электрооборудованием.
- Перепланировка – изменение плана жилого помещения, обусловленного архитектурным решением при проектировании здания: демонтаж старых или возведение новых перегородок, объединение комнат, перенос дверных проемов.
Основной документ, отражающий реальное состояние квартиры, это технический паспорт.
Нормы технической эксплуатации предусмотрены СНиП 31.01.2003 «Здания жилые многоквартирные», в то время как правила санитарии установлены СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям». Соблюдение этих регламентов при проектировании будущих работ необходимо для согласования и выдачи разрешения на строительство.
Во избежание возникновения проблем при совершении сделок c недвижимостью, изменение планировки лучше проводить только с получения разрешения.
Чтобы определить, нужно ли согласовывать проведение строительных работ, достаточно определить, изменит ли такой ремонт планировку жилого помещения, отображенную в техническом паспорте. Другими словами, все, что касается нарушения целостности строительных и инженерных конструкций, изменяет их количество или расположение в пространстве требует обязательного согласования и получения разрешения на проведение работ.
При любых обстоятельствах нормативные документы запрещают проведение следующих изменений:
- Уменьшение жилой площади;
- Заделка вентиляционных каналов;
- Перенос отопительных приборов на балкон;
- Объединение комнаты и газифицированной кухни;
- Оборудование теплого пола посредством врезки в водопровод или центральное отопление;
- Демонтаж или изменение несущих конструкций;
- Демонтаж плит перекрытия с целью объединения жилья по вертикальной линии;
- Увеличение площади жилья посредством присоединения чердаков, подвалов, тамбуров.
Если переустройство – свершившийся факт, оформить его все-таки придется.
Уклонение от регистрации совершенных работ может повлечь несколько проблем.
- Самовольная перепланировка может помешать при совершении юридических сделок с недвижимостью. Выявленная незаконная переделка отразится в свидетельстве как обременение и помешает, например, при покупке квартиры через ипотеку или в кредит. Продавцу придется делать скидку в счет издержек за будущее оформление.
- О несогласованных ремонтных работах может стать известно контролирующим органам. В этом случае придется оформить все изменения через суд и заплатить штраф. Причем владелец получит штраф повторно, если не оформит внесенные изменения или не вернет все в первоначальный вид в установленный срок.
- Если совершенные ремонтные работы нанесли вред прочности здания или подвергли опасности других жильцов дома, собственнику грозит уголовная ответственность.
